1. 政策：疫情未改楼市调控总基调，因城施策精准调控稳市场

2020年初，新冠肺炎疫情集中爆发，给我国经济发展带来较大冲击。面对经济的下行压力，中央加大逆周期调节力度，强调积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕，多次降准降息下，货币环境整体表现较为宽松。具体来看，在2月、4月中央下调了1年期和5年期以上LPR，央行亦通过多次公开市场操作释放流动性，年内7天逆回购利率下调两次至2.2%，14天逆回购利率亦下调两次至2.35%；中期借贷便利（MLF）操作中标利率全年下调30个基点至2.95%，TMLF中标利率亦下调至2.95%，利率的下调带动企业融资成本的下降，个人端房贷利率亦有所下调。

图：2019年8月以来1年期和5年期以上LPR走势

资料来源：央行，中指研究院综合整理

中央房地产调控基调保持不变，金融监管强化。对于房地产市场来说，2020年中央调控力度不放松，即使是在疫情最为严重的一季度，仍坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不变，银保监会、央行、住建部等中央部委多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。7月以来，受热点城市房价、地价的不稳定预期增加影响，中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。与此同时，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制度，下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势。

地方因城施策，调控政策先松后紧。在“房住不炒”基调指导下，地方政府因城施策更加灵活。上半年，为了减弱疫情防控对房地产市场的干扰，各地更加灵活地因城施策，多地从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。下半年政策环境趋紧，多地升级楼市调控政策，但整体来看，除深圳等个别城市外，多数城市出台的调控政策较为温和。

2. 价格：价格稳中有升，长三角和珠三角地区价格上涨明显

图：2015年1月至2020年12月百城新建住宅均价及环比变化

数据来源：CREIS中指数据

根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据，2020年百城新建住宅价格累计上涨3.46%，涨幅较去年扩大0.12个百分点。一季度受疫情影响新建住宅价格累计涨幅较去年同期明显收窄，二季度以来随着疫情影响逐步减弱，各季度累计涨幅较去年同期均有所扩大，二、三季度累计涨幅均在1%以上，四季度累计上涨0.97%，较去年同期扩大0.20个百分点。单月来看，2020年12月，百城新建住宅均价15795元/平方米，同比上涨3.46%，涨幅较11月收窄0.17个百分点；环比上涨0.25%，较11月收窄0.07个百分点，涨幅连续42个月在0.6%以内，维持在低位区间，整体价格平稳运行。

图：2019年至2020年12月重点城市群新建住宅均价环比涨幅

数据来源：CREIS中指数据

从各梯队城市表现来看，一线城市疫情下表现出较强韧性，疫情后市场快速回温，2020年一线城市价格累计上涨3.93%，在各梯队城市中涨幅最大，较去年扩大3.32个百分点。二线部分城市政策收紧后，市场降温，二线城市价格累计上涨3.67%，较去年收窄1.39个百分点。三四线代表城市价格累计上涨2.49%，涨幅较去年收窄1.60个百分点，收窄幅度在各梯队城市中最大。从各城市群来看，2020年长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年最高水平。

百城二手住宅价格整体稳中有涨，今年以来累计涨幅在3%以内。根据中国房地产指数系统对100个城市二手住宅调查数据显示，2020年百城二手住宅价格累计上涨2.98%；单月来看，2020年12月，百城二手住宅均价为15492元/平方米，环比上涨0.28%，较11月收窄0.01个百分点，已连续12个月上涨，且涨幅均在0.5%以内，整体价格保持稳定；同比上涨2.98%，涨幅较11月扩大0.28个百分点。

随着疫情影响的逐步消退，百城新建住宅价格累计涨幅已超去年，房价下跌城市数量占比仅两成左右，整体价格稳中有升。分梯队来看，一线城市累计涨幅较去年有所扩大；二线城市涨幅有所收窄，7月以来部分热点城市受政策收紧影响，房价归于平稳；三四线代表城市新房价格累计涨幅收窄幅度最为明显，整体保持在低位。分城市群来看，长三角新建住宅价格累计涨幅位列主要城市群首位，内部多个城市累计涨幅居百城前列；珠三角楼市活跃度提升，核心城市政策收紧，需求外溢下周边城市市场升温；京津冀和山东半岛楼市持续恢复，但相对缓慢。

3. 供求：成交规模基本恢复，成交结构上移

成交：重点城市成交规模已基本恢复，长三角、珠三角代表城市表现突出

图：2017-2020年50个代表城市商品住宅月度成交面积走势

数据来源：CREIS中指数据

2020年重点城市商品住宅成交面积同比小幅调整，整体规模接近前三年平均水平。据初步统计，2020年，50个代表城市商品住宅月均成交面积约3117万平方米，同比降幅收窄至约1%，整体规模接近前三年平均水平。分季度来看，一季度在新冠肺炎疫情冲击下，商品住宅市场交易量明显缩减；二季度起，疫情快速缓和、中央及地方采取的各项支持政策开始显现成效，加之房企积极营销，压制需求恢复释放，带动市场规模持续回升。单月来看，50城商品住宅成交面积5月起同比保持正增长态势，绝对规模赶超前三年平均水平，市场持续恢复。

图：2019年以来50个代表城市及长三角、珠三角代表城市商品住宅成交面积同比走势

数据来源：CREIS中指数据

疫情后长三角市场率先恢复，珠三角后期发力，市场规模持续领先增长。2020年重点城市商品住宅成交面积降幅收窄，其中长三角及珠三角地区代表城市整体规模同比分别增长6.9%、20.4%，是支撑50城市场规模的主要力量。其中长三角地区受益于疫情后供需两端支持性政策落地更早，3月起市场规模恢复幅度即较为突出，直至6月，同比增幅均明显领先于50城及珠三角地区；下半年，受区域内热点城市调控持续收紧影响，加之压制需求高位释放后支撑度减弱，长三角同比领先优势不再突出。而珠三角地区核心城市调控虽也有收紧，但深圳城市规划定位高，新房资源稀缺，供应大幅放量带动需求积极入市，加之随着深圳、东莞调控收紧，广州区域人才政策的放松吸引置业需求积极流入，下半年以来珠三角地区代表城市商品住宅成交规模同比增幅持续领先于50城整体及长三角26个百分点以上，短期市场活跃度较高。

供应与库存：市场短期供应相对充足，可售面积稳步提升至近年高位

图：2018年至2020年12月20个代表城市商品住宅月度新批上市面积走势

数据来源：CREIS中指数据

2020年重点城市整体供应规模略高于去年。据初步统计，2020年，20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约2188万平方米，同比增长约4%。 短期库存来看，可售面积稳步提升，短期库存规模及去化时间均提升至近年高位。据统计，截至2020年11月底，20个代表城市商品住宅可售面积提升至2.2亿平方米以上，短期库存规模较2019年末增长13.2%。按近12个月的平均销售速度计算，截至11月底，20个代表城市短期库存去化时间为12.1个月，较2019年末延长2.1个月。当前，代表城市短期库存规模及去化时间已提升至近年高位，但整体仍处合理区间。

成交结构：多数城市套总价继续上涨，高端改善需求加速释放

价格水平：多数城市套总价继续上涨，部分城市群内热点城市涨幅突出

基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。

图：2020年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间（万元）

注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。2020年数据均为1-11月统计数据，下同。

30个代表城市中，苏州、西安、沈阳及成都等城市成交套总价均值及中位数涨幅较为突出，济南楼盘成交套总价均值与中位数均较2019年明显下降，市场行情延续分化态势。具体来看，一线城市中， 上海套总价均值以668万元位居首位，且套总价均值和中位数均有所上涨； 北京套总价均值和中位数分别上涨0.9%、13.7%； 深圳楼盘成交套总价中位数以478万元居于一线城市首位，较2019年上涨4.4%，套总价均值下降1.3%； 广州楼盘成交套总价均值下降1.2%至319万元。二线城市中， 济南成交套总价均值与中位数分别较2019年下降11.4%、17.8%，降幅在30个代表城市中最为显著；而 苏州、西安、沈阳、成都等地套总价均值与中位数涨幅均在两位数水平，其中 苏州在中高端项目集中入市带动下，套总价均值与中位数较2019年分别上涨19.2%、23.6%，涨幅均居二线代表城市首位。 三线代表城市中，东部发达城市群内三线城市套总价涨幅较为突出，其中东莞、佛山套总价均值均较2019年上涨10%以上。

整体来看，2020年，除济南外，其余29个代表城市楼盘套总价均值或中位数均较2019有所上涨，但下半年调控收紧综合影响下，套总价涨幅趋稳态势较为突出。目前90-120平方米产品仍占据市场主流地位，但值得注意的是，疫情的发生推动了高端改善需求的释放，代表城市中多数城市144-200平方米及200平方米以上产品成交套数占比有所提升。

4. 土地：一线城市推地量及优质地块推出量增加，带动楼面价上涨

土地市场整体推地节奏有所加快，住宅用地供求小幅增长，出让金增长近两成。据初步统计，2020年全国300城住宅用地推出13.3亿平方米，同比增长3.9%；成交11.1亿平方米，同比增长6.3%；住宅用地出让金为5.1万亿元，同比增长16.5%。

住宅用地成交楼面价为历史最高水平，平均溢价率较去年小幅增长。据初步统计，2020年，全国300城住宅用地成交楼面价为4574元/平方米，同比上涨9.5%；平均溢价率为15.5%，较2019年增长1.3个百分点。楼面均价的上涨一方面受各线城市土地成交结构性因素影响，另一方面，部分热点城市优质地块供应量增多，企业参拍积极性高，带动全国成交楼面均价上涨。

图：2020年各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化

数据来源：CREIS中指数据，中指﹒地主

一线城市供求规模明显增加，同比增幅均超2成；二线和三四线城市成交面积小幅增长。 价格方面，各线城市成交楼面均价均有所上涨。整体来看，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影响，房地产市场不确定性较大，企业拿地积极性受挫，土地市场热度较低；二季度，随着疫情得到控制，部分一、二线城市优质地块推出量增多，叠加相对宽松的金融环境，企业拿地意愿明显提升，土地市场逐步升温；三季度以来，多地陆续发布楼市调控收紧政策，同时房地产金融监管趋严、“三道红线”新规试点实施，企业资金压力加大，拿地热情有所回落，土地市场逐渐回归理性，但优质地块竞拍热度仍较高。

5. 企业：加大营销加速回款，销售业绩持续增长

销售业绩：销售额持续增长，代表企业业绩增速有所放缓

表：2020年千亿、百亿房企数量及销售额增速

数据来源：CREIS中指数据

图：2016年至2020年代表房企月度销售额及同比增速

注：代表企业包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润置地、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商蛇口、首创、合景泰富、越秀，下同

数据来源：CREIS中指数据

代表企业销售业绩增速有所放缓。据初步统计，2020年，20家品牌房企累计销售金额6.1万亿元，同比增长11.2%；累计销售面积4.4亿平方米，同比增长11.6%，增速较去年分别收窄4.1和3.2个百分点。3月以来，随着疫情得到控制及复工复产的有序推进，市场情绪有所恢复，上半年代表房企销售业绩与去年同期基本持平。7月以来，房企加快推盘和营销力度，预计在冲刺全年销售目标下，代表企业整体销售规模仍将保持稳定增长。

拿地情况：代表企业投资强度加大，布局向高能级城市回归

图：2016年至2020年代表企业拿地面积和金额情况

数据来源：CREIS中指数据，中指﹒地主

企业拿地销售比小幅回升，投资强度有所加大。2020年，20家代表企业累计拿地3.2亿平方米，同比下降5.4%；累计拿地金额1.8万亿元，同比增长11.3%。20家代表房企拿地金额占同期销售金额的比重较2019年有所回升。 代表房企投资布局向高能级城市回归，一线城市拿地金额占比有所提升。2020年以来，代表房企投资布局更倾向于有基本面支撑的高能级城市，新增土储中一线城市占比显著提升，其中代表房企在一线城市拿地金额占比为19.5%，较2019年提高近4.2个百分点。