什么是物业设备设施管理？

物业设备设施管理是指物业服务企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设备设施的原理性能，对其进行正确的使用、保养与维修，使之保持最佳运行状态，从而为业主和使用人提供一个舒适、安全的环境。

物业设备设施管理不仅能确保设备设施的正常运行，延长使用寿命，降低物业管理成本，更重要的是能充分发挥设备设施的使用功能，使业主和使用人得到最大限度的满足。随着物业设备设施的推陈出新和人们对物业使用功能要求的提高，物业设备设施的正确使用与完善管理，更能体现出物业服务企业的技术水平与管理水平。

小区物业主要负责哪些设施管理？

1. 供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、电气“三箱”（动力配电箱、柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）。

2. 给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。

3. 消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。

4. 电梯设备：各电梯及其附属设备。

5. 弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等）。

6. 通风系统设备：通风设备及其附属设备。

物业设备设施管理的作用

物业设备管理的作用主要有以下几方面：

(1)充分发挥房屋住用功能的保障。物业设备的正常运行不仅是人们工作、生活和学习正常进行的物质基础，也是影响丁业、商业发展和人民生活水平提高的因素。良好的设备运行和维修管理确保了物业设备的正常运行，从而保证人们各项活动正常有序地进行。

(2)设备延长使用寿命、安全运行的保证。物业设备在使用过程中，会因种种原因发生磨损、故障或毁坏，因此，良好的物业设备管理，不仅能保证设备运行中安全和技术性能的正常发挥，而且能及时发现隐患、排除故障、避免事故的发生，将损失降到最低限度；同时能延长设备的使用寿命，提高设备的使用效益。

(3)推动房屋建筑设备现代化。随着社会经济的发展、科学技术的进步以及人们对高品质生活的追求，房屋建筑设备也向着先进、合理、完备、多样化、综合性和系统化的方向发展。例如，智能化建筑的建造，涉及通信系统、安全监控系统和设备监控系统等。这些高科技设备的应用，必须有良好的设备管理基础。因此，良好的物业设备管理，是推动房屋建筑设备现代化的基础。

(4)提高业主的经济效益。业主的经济效益体现在两个方面：一方面，使物业设备的寿命周期成本，即购置成本和使用成本能够降低；另一方面，使物业保值和增值。物业设备的成本一直是物业成本的最大构成部分之一。现代化的物业设备管理，是一种对设备全过程的综合管理，也就是对设备的设计、制造、采购、安装、调试、使用、维护保养、检修、更新改造和报废等整个过程的管理。这使得物业设备不仅在技术上要始终处于最佳的运行状态，而且在经济上也要求总的寿命周期成本最低。由于设备的正常高效运行，提高了物业的住用条件，改善了住用环境，为物业的保值和增值打下了基础。

物业设施管理制度

一、设备设施日常运行管理制度

（一）值班管理制度

建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而可保证设备安全、正常地操作运行。具体内容如下：

1、坚守岗位，不擅自离岗。如因工作需要离岗时，必须由符合条件的人替岗，并向其交代离岗时的时间、去向。

2、按时巡查，做好设备运行记录。这样可以及时发现事故隐患，及时解决，及时报告。

3、及时报告抢修、急修事故。当员工接到请修通知时，应及时通知，安排有关人员抢修、急修。

（二）交接班管理制度

1、提前到达。一般来说，接班人员提前几分钟时间上岗接班，清查了解所上班次，输好交接班手续。

2、交接检查。即接班人员要对交接的内容进行认真检查，明确权、责，提高工作责任心。

3、签字验收。通过签字验收，最终明确交接工作的责任。

（三）工作例会制度

通过工作例会制度，可以随时了解工作情况，及时根据相关问题进行有针对性的改进措施。主要有以下几种形式：

1、每日例会

2、每周例会

3、每月例会

二、设备设施维修管理制度

（一）事故管理制度

主要是指当设备故障发生时，物业管理工程部门要进行及时抢救，防止事故地进一步扩大，当设备维修结束时，要认真确定事故程度及损失（一般事故、重大事故、特大事故）并分析其发生原因，如果是人为责任需要严肃处理，以保证以后维修工作的顺利进行。

（二）预防性维修养护制度

预防性维修养护制度首先要确定维修保养计划，根据保养计划认真进行设备检修工作，其次维修人员应该进行定期巡查，并确定维修保养类型；根据日常维修及定期检查的结果制定维修养护措施，组织实施。

（三）维修管理考核制度

维修管理考核制度可以反映设备的维修质量，及效率，其主要指标如下：

1、设备开动率：实际作业时间/实有能力时间。

2、设备完好率：完好设备数/投入使用的设备总数。

3、故障停机率：故障停机时间/每月应当运行时间。

4、维修费用率：维修费用/管理费用总支出。

三、设备设施资料管理制度

（一）原始资料档案制度

设备在接管后均应建立原始资料档案和重要设备的维修资料档案。原始资料档案主要包括：订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、使用维护说明、遗留问题处理协议与会议记要等。

（二）设备台帐制度

建立设备台帐制度可以掌握设备的相关信息，进行有针对性地维修管理工作。设备台帐主要包括：设备类别、编号、名称、规格、性能参数、技术特征、生产日期、安装时间、安装地点、使用日期、中间停用日期、预计使用年限、预提大修更新基金、进行大修理次数和日期、报废清理情况等。

（三）设备运行维修资料制度

设备运行维修资料主要包括值班记录、交班记录、运行日记、运行周报、运行月报、检查记录、报修单、维修记录等。

物业设施管理的方法

1. 设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。

2. 设备的标识

① 所有的设备房须标识其名称及责任人姓名（或代码）。

② 所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。  ③ 对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。

3. 设备档案管理① 工程部负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设备台账》。

② 工程主要负责人、负责指导、监督各类设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备份。

4. 设备的运行

① 设备按不同系统划分责任区，责任区域内确定责任人。

② 工程部主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。

③ 值班人员巡逻负责将监控所检查到的异常情况，及时处理如果处理不了的及时，通知设备责任人或主管处理，并做好记录。

④ 工程部对服务处所管辖小区机电设备的运行情况进行督查。

5. 设备的维修

① 设备维修须填发维修记录单，重要设备或影响范围较大的维修项目，须办理《工作联系单》。

②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向上级主管报告，请求上级主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。

③设备发生重大故障或操作人员因违反操作规程引发设备责任事故，工程应立即组织维修人员采取应急措施进行抢修，并及时向服务处负责人和公司领导报告，防止故障或事故扩大。

④ 夜间发生，不影响业主（住户）生活、工作和产生严重后果的机电设备故障，可以在次日进行维修。

⑤需要委外维修的设备，，工程负责人填写《有偿/委托联系单》，报服务处主任审批后执行；费用需报请公司领导批准后执行。

⑥对在保修期内的设备故障，首先通知设备供应商或保修单位，按照原设备订货安装合同或三方签订的《________保修期协议书》上的相关条款执行。

⑦因设备维修或保养须中断系统或设备不正常工作的，须提前申报服务处主任审批，并提前24小时通知业主（住户）；因突发事件使系统或设备不能正常工作的，应在1小时内联系有关部门处理，并向业主（住户）做好解释工作。

6、设备的保养

①每年12月份，各管理处维修主管对大的维修保养项目，编制下年度《设施设备年度保养计划》；公司工程维修中心根据各管理处的设备状况，负责编制下年度《设施设备大中修（改造）计划表》。

② 水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划，对各设备进行维护和保养，填写相关检查保养记录表。

③ 分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维护保养合同执行。

④ 水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养，保持环境清洁，无积尘、无积水、无油渍等。

⑤公司工程维修中心按照机电设备大、中修（改造）计划，组织相关管理处及人员进行设备的大、中修保养及更新改造，并填写相关记录表格，同时需将主要零部件更换及大中修（改造）情况记录在《设施设备台账》中。

7. 库存设备的管理①闲置设备和暂停使用设备，由所属部门负责管理，并做好记录。存放地点必须相对集中，保持干燥、通风，并加盖防尘罩，贴上标签。

② 库存设备重新启用前，须经水电技工进行保养后，方可投入使用。

根据目前物业设备设施管理的现状，通过转变物业管理的理念，加强专业人才的引进和培养力度，建立健全物业设备管理机制，创新物业管理设备的管理模式，在此基础上结合未来发展趋势，实现物业设备管理的良性发展。

通过物业对设施的管理法，使物业设施设备处于最佳运行状态，延长物业设施设备的使用寿命。